北京小院出租攻略，遇到房东反悔怎么办？

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随着三权分置的推行，越来越多的北京城里人来到北京郊区农村租赁小院，小院的出租与租赁本身是好事，但却有极少的房东会违约反悔，遇到这样的情况该怎么办？（补充：大多数北京郊区的房东都会遵守合同，毕竟现在是法治社会，违约就代表违法。）
今天我们从几方面来为你解答，希望帮到你
一 租赁前
觉得一座小院很好，千万不要贸然签约，需要考察两方面
1 村落的规划
如果村落设计拆迁，就不能长租也不适合改造。只能适合短租，租金年付。
因为改造就要设计成本投入，如果发生拆迁，面临巨大的利益，房东违约的可能性很大。
所以租赁之前，一定查下村落的规划，尤其想长租改造的租户，不建议租北京六环周边的院子，拆迁几率大。
2 租金问题
有的租户贪便宜，觉得小院便宜就快速签约了。
除了村落规划没有研究的风险之外，租金如果大大低于市场价，也会极大提高房东的违约率
比如周边的价格平均为2万，而租户1万租了房东的小院，如果房东发现之后，很大概率会支付违约金来违约，因为对他来说，支付违约金再正常价出租，可以获得更高收益。
二 签约合同
村落的规划没问题，或者短租，说明客观风险相对少，就需要通过合同来约定双方。
合同主要包含几方面，第二条如果在合同里明确，会对约束房东起到一定的作用。
1 租金租期
将租金、租期、付款方式和付款时间细化到年月日，这是合同的基本前提
2 违约条款
违约条款注明双方的违约赔偿，北京小院出租的违约赔偿一般都是年租金的10%-20%，可以根据实际情况来做提高。如果会投资改造，也可以在违约赔偿之外要求赔偿投资损失。
同时还会涉及不正当使用造成的，一般都是直接责任人负责，比如租户使用电器不当造成的损失由租户负责。
3 免责条款
有些情况双方都无法避免，比如水灾、火灾、地震等自然灾害，虽然北京地区很少发生，但必须注明。
一般这种情况就是双方各自负责自己的损失。比如房东负责建筑损失，租户负责自己的投资损失。
三 签约之后违约
当租房合同签约完成之后，有的房东会因为各种原因来主动违约，有的租户改造好了，房东不让租户住了。
这类房东最大的问题就是不知道自己违法。
如果合同规范，宅基地的实际权利人都签字并手印，房东反悔只能给自己制造麻烦。
遇到房东违约，可以直接到所在地法院起诉，要求根据合同内约定的金额进行赔偿。也可以12348法律援助中心求助。
违约者必败无疑。

总结：
北京小院的出租，不仅给郊区的村民带来收益，更让城里人可以享受更多的生活场景，双方受益的事情。
法治社会对违约行为都进行相应的惩罚，不管租户还是房东，违约行为只会让自己蒙受损失。

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