房山区农村宅基地及房屋建设管理办法
(试行)
第一章 总 则
第一条 为进一步加强我区农村宅基地及房屋建设管理,落 实户有所居，保障村民安居乐业和乡村振兴战略实施，根据《中 央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅 基地管理的通知》、《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村 宅基地及房屋建设管理的指导意见》(京政发〔2020〕15 号)和 《北京市农业农村局北京市规划和自然资源委员会北京市住房 和城乡建设委员会关于进一步加强和规范农村宅基地及建房审 批管理的通知》(京政农函〔2020〕59 号)等政策规定，结合我 区实际，制定本管理办法。
第二条 本管理办法适用于我区农村宅基地及利用宅基地新 建、改建、扩建及翻建房屋的申请、审批和建设管理等相关工作。 第三条 本管理办法所称房屋是指农村村民(以下简称村民)
利用宅基地所建住房以及与居住生活有关的附属用房。
第二章 规划管控
第四条 各乡镇政府要依据国家和本市相关规定，编制村庄
规划，为农村宅基地及房屋建设管理提供依据。在编制村庄规划 时，应本着节约集约利用土地和保护耕地的原则，统筹考虑生态 控制线、城市开发边界和城乡建设用地总量(分区)控制目标， 合理安排宅基地用地。
第五条 村民建设住宅应当符合村庄规划，并尽量使用原有 宅基地和村内空闲地，并按规定程序申报，获得批准后方可建设。 村庄规划应当对村民住宅建设布局、建筑风貌、房屋间距、房屋 层数以及基底面积和高度等作出规范。
第六条 宅基地涉及文物保护单位保护范围及其他各类建设 控制地带的，应当按照有关规定报相关部门审批。农村宅基地上 建房应当本着安全、适用、经济、绿色、美观的原则，遵守村规 民约，方便村民生活，体现当地历史文化、地区特色和乡村风貌。
第七条 区政府相关部门、各乡镇政府要结合实际情况，在 尊重村民意愿的基础上，可以通过以下四种途径落实村民户有所 居。
(一)对已经在城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系 的村民，可通过纳入本区居民住房保障体系实现户有所居。无宅 基地但已享受保障性住房的村民，村集体不得再为其提供宅基 地;已有宅基地再申请保障性住房的村民，应当按有关要求处置 地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得为其提供保障性住 房。
(二)对具备条件且村民有积极性的乡镇、村，可统一规划，
在充分尊重村民意愿的基础上，通过集中建设村民公寓、村民住 宅小区或纳入本区居民住房保障体系等多种方式，引导村民集中 居住，实现户有所居，申请集中居住的应当是无宅基地的村民或 自愿退出原有宅基地村民。
(三)对已依法、合理取得宅基地的村民，引导其在符合村 庄规划的前提下，经乡镇政府审批，通过在原有宅基地上适当增 加建筑面积缓解住房紧张，实现户有所居。
(四)对无法通过上述三种途径落实村民户有所居的，可通 过合理安排建设用地指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方 式提供宅基地空间，缓解村民住房紧张问题，并严格按照申请条 件进行审批。
第三章 宅基地申请资格和条件
第八条 农村宅基地申请主体应当是具有本集体经济组织成 员资格或符合有关政策规定的村民。符合下列情形之一且未将原 住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的，可申请宅基地。
(一)本户内有两个(含)以上子女，除一名和父母共同居住 的子女外，其他子女达到法定结婚年龄、无房分居且现有宅基地 按照相关规定用地标准无法分户扩建的;
(二)因地质灾害搬迁、新村建设等按照统一规划批准使用 宅基地的;
(三)经村委会同意，确因交通不便、饮水困难、地质灾害 威胁等原因不适宜居住申请村内易地搬迁的;
(四)国家工程等公益性建设占用原宅基地未进行住房安置 的;
(五)其他符合法律法规规定的情形。
第九条 村民一户只能拥有一处宅基地并应严格按照批准面 积和建房标准建设住房。每户宅基地用地标准，人多地少的地区 最高不得超过 167 平方米，其他地区最高不得超过 200 平方米， 具体地区分类情况由乡镇政府按照实际情况报区政府审批后确 定。禁止未批先建和超面积、超高度建房。对于因历史问题或因 继承、赠与、转让等原因形成的宅基地面积超标和“一户多宅” 等问题，应按照有关规定分类进行妥善处置。对按照统一规划批 准易地建设住宅或集中居住的，应严格按照“建新拆旧”的要求， 依据相关规定退出原有宅基地。
第四章 宅基地申请审批流程
第十条 村民申请
依据村庄规划村内有供地空间且符合本管理办法中规定的 宅基地申请条件的村民，应当持下列材料以户为单位向村委会提 出申请:
1.申请人户口簿、身份证及家庭成员的有效身份证件复印件;
2.《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》(附件 1); 3.《农村宅基地使用承诺书》(附件 2); 4.法律、法规规定应提交的其他材料。
第十一条 村委会审核 1.核实审议。村委会接到村民申请后，要及时核实情况并召
开村民会议或村民代表会议进行审议。 2.公开公示。审议通过后，要及时将申请宅基地村民的共同
居住家庭成员人数、申请理由、拟用地位置和面积、拟用地建房 是否符合村庄规划等情况在本村张榜公示，征询本村村民意见， 公示期不少于 7 天。
3.签署意见。张榜公示期间，村民对公示有异议的，由村委 会进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改宅基地分配方案， 对修改后的分配方案需再次予以公示;村民对公示无异议或经调 查异议不成立的，村委会应当在《农村宅基地和建房(规划许可) 申请表》中签署意见。
4.上报乡镇政府。村委会要及时将签署意见的《农村宅基地 和建房(规划许可)申请表》及其他申请材料报送所在乡镇政府。
第十二条 乡镇政府审批
1.到场核实。乡镇政府要会同村委会实地审查申请人是否符 合条件、拟用地是否符合村庄规划和用途管制要求等。
2.签署意见。根据到场核实情况并严格依据村庄规划及有关规定，在《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》(附件 3) 中签署意见。审批表至少一式两份，由乡镇政府、村委会各存档 一份。
3.制作并发放审批文书。对符合审批条件的，制作《农村宅 基地批准书》(附件 4)并加盖骑缝章;对不符合审批条件的， 制作《农村宅基地和建房不予批准通知书》(附件 5)并加盖骑 缝章。由村委会将审批结果张榜公示后，及时将审批文书发放给 村民，审批文书存根由乡镇政府留存。
4.到场钉桩放线。批准用地后，乡镇政府要会同村委会到现 场实地钉桩放线，丈量批放宅基地，确定新建房屋的位置和基底 高度。
乡镇政府要在收到申请材料后 20 个工作日内完成现场核 实、签署意见等审核程序，20 个工作日内不能作出决定的，经 乡镇政府负责人批准，可以延长 10 个工作日，并应当将延长期 限的理由告知申请人。
第五章 宅基地建房审批和管理
第十三条 依法、合理取得农村宅基地的村民申请在宅基地 上新建、改建、扩建、翻建房屋(以下简称村民建房，包括住房 和附属用房)的，要严格依据村庄规划对房屋间距、层数和高度， 基底面积和高度等规范的标准执行。
第十四条 在村庄规划尚未编制完成或虽已编制完成但对建 房相关标准没有作出规范的情况下，由乡镇政府按照实际情况并 参照下列标准结合辖区实际报区政府审批后确定。
(一)村民建房的基底面积占宅基地面积不得超过 75%，建 筑层数不得超过二层，不得建设三层及以上建筑和地下二层。其 中:单层住宅平屋顶不超过 3.6 米，坡屋顶檐口不超过 3.6 米， 坡屋顶屋脊不超过 6.6 米;两层住宅平屋顶不超过 7.2 米，坡屋 顶檐口不超过 7.2 米，坡屋顶屋脊不超过 9 米。建筑高度计算起 点为房屋基底上平面起计算。
(二)屋顶设置楼梯间(电梯间)的，应以满足房屋检修需 要为主，建筑面积应控制在 8 平方米以内，层高应控制在 2.7 米 以内，方便检修工具运送为准，不得以建设楼梯间(电梯间)为 由，变相建设局部 3 层房屋。
(三)房屋四至(含滴水)垂直下落投影、院墙、台阶等住 宅建筑物均不得超出自家宅基地范围内，平房后檐滴水一般不小 于 0.4 米，房山和围墙滴水一般不小于 0.2 米;两层楼房后檐滴 水一般不小于 0.8 米(如采用雨落管等方式排水的可不小于 0.4 米)，房山滴水一般不小于 0.3 米。
(四)村庄整体风貌控制另有规定的，按照规定执行。
第十五条 村民应按照村庄规划设计的风貌进行建设。新建 房屋依照相关规定进行户厕改造，户厕改造的化粪池和空气源室 外机等相关生活设施应当控制在宅基地范围内，村民应当遵守污
第十六条 村民建房申请审批流程
(一)村民申请 村民建房应当征询相邻土地使用权人意见，并持下列材料向
村委会提出申请: 1.依法取得的宅基地批准文件(权属证书)或村委会出具的
权属证明材料; 2.申请人户口簿、身份证及家庭成员的有效身份证件复印
件;
3.《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》; 4.《农村宅基地使用承诺书》; 5.选定的通用标准图集中相应户型图或满足基本质量标准
且具有基本结构设计的施工图; 6.法律、法规规定应提交的其他材料。
(二)村委会审核
1.核实审议。村委会接到申请后，要及时入户核实情况并召
开村委会会议进行审议，其中，相邻土地使用权人意见不一致的， 由村委会会议形成是否同意其建房的决议并在《农村宅基地和建 房(规划许可)申请表》中相应位置注明。
2.公开公示。审议通过后，要及时将申请建房村民的家庭成 员人数、建房位置、宅基地和房屋占地面积及建设方案等情况在 本村张榜公示，征询本村村民意见，公示期不少于 7 天。
3.签署意见。张榜公示期间，村民对公示有异议的，由村委 会进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改建房方案，对修改 后的建房方案需再次予以公示;村民对公示无异议或经调查异议 不成立的，村委会应当在《农村宅基地和建房(规划许可)申请 表》中签署意见。
4.上报乡镇政府。村委会要及时将签署意见的《农村宅基地 和建房(规划许可)申请表》及其他申请材料报送所在乡镇政府。
(三)乡镇政府审批
1.到场核实。乡镇政府要会同村委会实地审查申请人是否符 合条件、现有宅基地及房屋情况、是否征询四邻意见等，现场确 定建房位置和基底高度。
2.签署意见。根据到场核实情况并严格依据村庄规划及有关 规定，在《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》中签署意见。 审批表至少一式两份，由乡镇政府、村委会各存档一份。
3.制作并发放审批文书。对符合审批条件的，制作《农村宅 基地建房批准书》(附件 6)并加盖骑缝章;对不符合审批条件 的，制作《农村宅基地和建房不予批准通知书》并加盖骑缝章。 由村委会将审批结果张榜公示后，及时将审批文书发放给村民， 审批文书存根由乡镇政府留存。
乡镇政府要在收到申请材料后 20 个工作日内完成现场核 实、签署意见等审核程序，20 个工作日内不能作出决定的，经 乡镇政府负责人批准，可以延长 10 个工作日，并应当将延长期 限的理由告知申请人。
(四)乡镇政府验收
1.到场验收。村民经批准建房完工后，乡镇政府要组织村委 会、村民、设计、施工等各方人员到现场进行验收，实地检查村 民是否按照批准面积、四至、基底高度等要求使用宅基地，是否 按照批准和规划要求建设房屋等情况。
2.制作并发放验收文书。依据验收情况，填写《农村宅基地 和建房(规划许可)验收意见表》(附件 7)。验收意见表至少 一式三份，其中，一份发放给村民，另外两份分别由乡镇政府、 村委会存档。
第十七条 村民建房应当严格按照建房批复进行，建筑质量 与安全应符合国家和本市相关标准及农村住宅抗震设防等相关 要求。施工过程中，应当遵守国家和本市建筑安全、消防安全等 有关要求，便于消防取水和消防车辆通行，形成施工记录;村民 要对建设房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任;村民房屋 的设计、施工、材料供应单位或个人分别承担相应的建设工程质 量和安全责任。各乡镇政府和村委会要加强施工全过程监管和服 务，督促落实抗震设防和绿色节能发展等措施。
第十八条 乡镇政府、村委会对宅基地管理工作中形成的文书、照片、影音等资料应当及时归档，实行“一户一档”管理并 建立台账。乡镇政府要及时汇总村民宅基地审批结果，填写《农 村宅基地审批结果备案表》(附件 8),按季度分别报送区农业 农村局、市规划自然资源委房山分局备案。同时每半年对村民建 房验收结果进行汇总,填写《农村宅基地建房验收结果统计表》 (附件 9)，于每年 6 月底和 12 月底前报送区住房城乡建设委。
第十九条 村民建房不得占用永久基本农田,并尽量使用原 有的宅基地和村内空闲建设用地,确需占用农用地的,在依照法 定程序办理农用地转为建设用地审批手续后,由市规划自然资源 委房山分局核发《乡村建设规划许可证》(附件 10)。
第二十条 公安机关应按照《北京市门楼牌管理办法》(市政 府令第 254 号)规定，根据建房批复等受理编制门牌，并为不动 产登记部门出具《北京市门楼牌编号证明信》。经合法审批建设 且符合建设要求的村民住宅，可依据本市有关规定申请办理确权 登记手续。
第六章 建立宅基地有偿流转机制
第二十一条 稳慎处理宅基地历史遗留问题。对 1982 年以前 划定的或因转让、赠与、房屋继承等原因形成的超出现行规定标 准面积占用的宅基地，要稳慎处理。超占面积达到现行规定标准
第二十二条 建立宅基地有偿退出和转让机制。
(一)在落实户有所居的前提下，通过多种方式，多渠道筹 集资金，鼓励进城落户村民及因继承、赠与或购买房屋形成“一 户多宅”的村民，自愿有偿退出闲置宅基地，具体补偿标准由本 集体经济组织成员民主决策确定。鼓励和引导村民在征得村集体 经济组织同意的前提下，向本集体经济组织内部符合宅基地申请 条件的村民转让宅基地。
(二)乡镇政府要加强对村集体经济组织工作进行指导，保 障转让双方按照依法、自愿、有偿的原则，规范签订宅基地使用 权、住房所有权转让协议，明确约定产权归属和各项权利义务。 同时，乡镇政府和村委会要建立健全登记制度，做好集体内部宅 基地有偿转让管理服务相关工作，协助农民做好权属变更登记。
(三)严格禁止城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房 屋。严格执行国家和本市户籍政策，除法律法规规定情形外，严 禁城镇居民户籍向农村迁移，严格管理农村间的户籍异地迁移。
第七章 加强闲置宅基地及住宅盘活利用管理
第二十三条 在落实户有所居、保障本村村民居住需求的前 提下，村集体经济组织及其成员可以依法通过盘活利用闲置宅基 地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿、文化体验和休闲健康养 老等产业。盘活利用的闲置住宅应当是在合法宅基地上已经闲置 且预期继续闲置 2 年以上的住宅，原则上应以现有集体建设用地 (宅基地)使用权证及市规划自然资源委房山分局、区住房城乡 建设委或乡镇政府核发的住宅建设手续作为权利证明依据，没有 依据的可由村委会出具证明。在确保村民合法权益的前提下，要 兼顾集体与个人利益，规范引导村集体经济组织及其成员采取自 营、出租、合作等多种方式进行盘活利用。出租用于居住或经营 的，要严格遵守国家和本市有关规定，履行出租登记手续，租赁 合同期限不得超过 20 年，严禁出租不符合条件的房屋，禁止违 法群租。
第二十四条 鼓励和支持村集体通过自营、合作或统一组织 对外出租等方式开展经营;对成员经村集体同意后开展经营的， 村集体要切实加强管理。村集体可通过统一组织、提供公共设施 和服务等方式，获取合理的经营收益和管理费用，并严格纳入集 体资产进行管理、分配和使用。在尊重农民的意愿并符合规划的 前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土 地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和产业发展。闲
第二十五条 盘活利用闲置宅基地及闲置住宅，应当严格按 照村庄规划和村庄建筑风貌管控要求进行。地质灾害易发区等存 在安全隐患的村庄以及列入搬迁计划、拟拆迁腾退和已纳入城市 开发边界内的村庄不得开展盘活利用工作。享受过政策性搬迁的 旧村址，应当严格按照调整后的规划执行，已经调整为非集体建 设用地的，必须复垦复绿;仍规划为集体建设用地的，在消除安 全隐患前不得开展盘活利用工作。禁止社会资本利用农村宅基地 建设别墅大院和私人会馆;禁止借租赁、盘活利用之名违法违规 圈占、买卖或变相买卖宅基地。
第二十六条 盘活利用的村民闲置住宅，应当符合抗震设防 与绿色发展要求。开展经营活动过程中要严防火灾，存在消防安 全隐患的，应当依据相关标准进行整改，村委会和村集体经济组 织应加强安全监管，杜绝治安、消防、卫生等安全隐患。
第八章 加强组织保障
第二十七条 各级党组织要加强对党员、公职人员、村干部 的监督管理，带动广大群众严格遵守国家和本市宅基地及房屋建 设管理相关规定。严禁党员、公职人员、村干部违法违规占用土
第二十八条 建立区级主导、乡镇政府主责、村级主体的农 村宅基地及房屋建设管理体制机制，各乡镇政府应积极做好农村 宅基地统计调查、宅基地和农房利用现状调查等基础性工作，全 面摸清宅基地规模、布局和利用情况。逐步建立宅基地及房屋建 设基础数据和管理信息系统，推进宅基地及房屋建设规范化、信 息化管理。
第二十九条 对于宅基地及房屋建设管理工作，区直各职能 部门要加大支持力度，完善工作机构，充实人员力量，落实工作 经费，改善工作条件，全面加强监督管理。区农业农村局负责本 区农村宅基地改革和管理工作，指导宅基地分配、使用、流转、 闲置宅基地和闲置住宅盘活利用以及责令退还村民建住宅非法 占用的土地等工作。市规划自然资源委房山分局负责指导村庄规 划编制及宅基地合理布局、宅基地建房审核报批、房地一体确权 登记颁证、标准建筑图集编制发放以及违法建设认定等工作。区 住房城乡建设委负责宅基地上房屋建设的指导和技术服务等工 作。区政府相关部门按照各自职责，共同做好宅基地及房屋建设 管理相关工作。
第三十条 乡镇政府对本辖区内农村宅基地及房屋建设管理工作负主责，负责组织村庄规划编制，合理安排宅基地用地、闲 置宅基地和闲置住宅盘活利用管理，宅基地及建房审批、建房施 工监管、指导和服务、违法违规建房的制止和查处、矛盾纠纷调 处等工作。探索建立宅基地及建房统一管理机制，建立联审联办 制度，为村民提供便捷高效服务。应当定期开展农村宅基地、建 房和安全隐患动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法 违规行为，防止产生新的违法违规占地现象。对于未经批准使用 宅基地进行住宅建设的，符合村庄规划的，责令其补办审批手续， 不符合村庄规划的，责令限期拆除;有租金收入的，没收租金收 入，并处租金收入一倍的罚款。
第三十一条 村委会应对宅基地及建房监督管理和日常服务 发挥主体作用，应当依法组织和完善宅基地村民自治管理程序， 具体负责村内宅基地及建房的申请核实、施工管理、宅基地用地 调整、纠纷调解处置、宅基地退出处置和村民宅基地违法用地的 劝阻、报告等工作;同时配合村集体经济组织做好闲置宅基地及 闲置住宅利用等相关工作。村集体经济组织负责配合村委会做好 集体经济组织成员资格认定和宅基地管理使用等工作。对本村以 外的个人或单位使用本集体宅基地的，由村集体经济组织收取相 关费用。村委会应当加强日常巡查，发现违反治安、消防、卫生、 房屋安全等管理规定的违法行为，须及时制止并同时上报乡镇政 府或区政府相关部门进行处置。
第九章 附 则
第三十二条 申请人对所提交的申请材料真实性承担法律责 任，如有弄虚作假，由相关责任人承担责任。
第三十三条 我区拱辰街道、西潞街道、城关街道三个涉农 街道，按照本单位职责权限参照本管理办法执行。
第三十四条 本管理办法由区农业农村局会同区政府相关部 门负责解释。
第三十五条 本管理办法自印发之日起施行。
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