随着国家乡村振兴战略的推进，乡村的环境越来越好，三权分置的推进，也让城里人到农村租小院成为可能。
乡村环境好和宅基地鼓励出租，就让越来越的人到近郊乡村租小院，有养老的、有度假的、有经营民宿的等等。
今天打算用一篇文章，告诉你北京小院出租的全攻略。
本文目录
一 租赁范畴
二 能租到什么样的小院
三 租一套小院可以做什么
四 哪些小院不能租
文中图片和数据均来自农村小院出租平台-好乡居
一 小院租赁范畴
绝大多数城里人到农村租的都是宅基地，那什么是宅基地呢？
宅基地是指由农村农民集体成员所有，基于法律规定而由农村家庭户占有和使用，用于建造住宅及其附属设施的土地。
宅基地是村集体所有的财产，也就是说，宅基地是归村集体所有，村民只享宅基地的使用权，只可在同村户之间买卖，城里人到农村只能租宅基地，任何买卖宅基地的行为都是不受保护的，但是宅基地可以继承。
所以，小院租赁的范畴，首先是宅基地，其次只能租，不可买卖。
二 在北京近郊能租到什么样的小院？
北京作为一个大城市，就业机会多，近郊乡村的劳动力都会来到北京市里，寻找合适的工作岗位。
同时，北京近郊的乡村小院闲置率就会比较高，有的村子房源空置率打到了80%，剩下的都是老人。
这部分空置闲置的小院，能够出租给需要的城里人，也就成为多方受益的事情。
由于空置时间的长短，小院的现状差别就较大，有的必须重建才能入住，有的可以拎包入住，甚至直接做民宿。
我们来分别展示给你看看。
1 必须重建的北京小院
有的房子建筑时间较长，有四五十年甚至更长，状况就会比较差，这样的小院一般都相对偏一些，价格也低一些。
比如下面这套平谷峪口镇的小院
这套平谷的农村小院离舞彩浅山4公里，房东已经定居市里，小院也就闲置下来。
占地500㎡左右，租金倒是不贵，一年1.5万，可租20年。
再看一套房山大石窝镇的小院，百年历史，但是房况依然很好
这样的小院，如果设计一下，保留住一些老房特征，也会非常不错。一年1.5可以租20年。
2 可直接入住的北京郊区小院
这样的小院一般闲置时间都不长，房况相对好一些，家具齐全，都可以直接入住。
比如下面这套通州潞城镇的小院
这个小院占地200平左右，两室一厅一卫，虽然不大，但是布置很温馨。
年租金为3万一年，据好乡居说，不到一周就出租了。
再看看延庆区旧县镇的一套小院
这套小院是新房，全部地暖，正房也安装了卫生间，院内可以种菜，门口停车方便。
集众多优点于一身，但离市区远，一年也是3万，可租10年以上。
3 可以做民宿的小院
有些村落靠近景区，人口流量大，村民就将自家院子改造做民宿。有的不经营了，就对外出租。
这类小院价格会略高，毕竟2020年开始京郊民宿的收益高。
我们先看一套平谷大溶洞附近的小院
这是小院是民房改造好的，四合院结构，正房两个套间独立客厅和卫生间，一间双人间带独立卫生间，有棋牌室，紧邻京东大溶洞，距石林峡景区7公里
一年6.5万，可以租5-10年。
再看一套房山大石窝镇的民宿小院
小院距离云居寺2公里，四室一厅四卫，院内有游泳池，可以直接经营民宿
一年7万，可租10年。
4 房况总结：
如果你想长租20年改造，可以选择偏远一点的地区，拆迁几率低，村民对长租接受度也高。价格1-5万都有，环境越好，价格越贵。有的景区旁甚至有8万一年的毛坯房。
如果你想直接入住，价格1.5-5万的小院居多，离市区越近，租金越高，但是离市区近，拆迁几率大，建议租金年付。装修越好，价格也贵，偏一点位置也有10多万一年的精装修二楼小院。
如果你想组一个做民宿，价格一般都是6-20万一年，离景区越近，价格也越高。有民宿运营经验的可以直接盈利，无运营民宿经验的也可以学习经营，毕竟比自己改造成本低很多。好乡居作为专业的农村小院出租平台，连接乡村房东与城里人，降低农村小院闲置率。
三 租一个小院做什么？
1 线下聚会
你有多久没有和好朋友聚会了？甚至视频聊天也少了。回归线下或者是回归关系的第一步。
2 养老/亲子
很多老人都喜欢小院，宽敞、自由自在，子女就会为他们租一个小院，老人种菜养花，享受慢生活，儿女周末也带孩子过来齐聚一堂。
3 经营民宿
如果你有闲钱，可以投资一个民宿，周末接待客人，平时自己独处，你觉得如何？
四 哪些小院不能租
这个问题也必须要说说，防患于未然。
1 有拆迁规划的，不可以长租改造
2 权属不清晰的，谨慎租赁
3 房东诚信差的，不可租赁，违约风险高。
总结：
闲置农宅的出租，是村民和城里人各区所需、共同受益的事情，我们都应该在诚信的基础上相互合作，这样乡村的租房环境也会越来越好。
